Mietrecht

Mietrecht, Regelung des Bestandverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter, vor allem bei Wohnungen; im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1090-1121) als "Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt" definiert. Während im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch Vertragsfreiheit unter dem Postulat gleicher Stärke von Mieter und Vermieter besteht, gelten heute weitgehend zwingende, die ABGB-Regelungen überlagernde Bestimmungen des Mieterschutzes (Mietrechtsgesetz 1981 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle Bundesgesetzblatt 2006 / 124). Zentral sind vor allem ein Höchstpreissystem in Form von Richtwerten mit Zu- und Abschlägen und der Kündigungsschutz: Kündigung durch den Vermieter kann nur aufgrund angeführter wichtiger Gründe wie Nichtbezahlung des Mietzinses (§ 30 Mietrechtsgesetz) erfolgen. Vom Mieterschutz (in unterschiedlicher Wirksamkeit) erfasst sind nur bestimmte Arten von Wohnungen (etwa nach Baujahr des Hauses - vor 1945 - oder Größe - mehr als 2 Wohneinheiten); erschwerend ist, dass Änderungen des Mietrechts nie in aufrechte Verträge eingreifen und Eintrittsrechte zugestanden werden. Eine zusätzliche Zersplitterung des Politikbereichs "Wohnen" entstand durch das Ausbreiten des Wohnungseigentums und die Dominanz der Genossenschaften bzw. der öffentlichen Hand als Bauherr oder Vermieter.

Die heutige Mietrechtssituation ist stark von der historischen Entwicklung geprägt: Im 19. Jahrhundert bedingten das Wachstum der Städte und die Zunahme der Arbeiter als Mieter Nachfrageüberhang und Wohnungsnot. Mieterschutz kam erst im 1. Weltkrieg auf und diente vor allem der Stabilisierung innerer Verhältnisse (Schutz der Familien von Eingerückten, Beamten). Mit den Mieterschutzverordnungen 1917 wurde eine Mietpreissteigerung für Kleinwohnungen in bestimmten Gebieten bis Kriegsende verboten. Um der Umgehung vorzubeugen, konnte kein Vermieter ohne wichtigen Grund kündigen. Wegen der Notlage in der Nachkriegszeit blieben die Schutzbestimmungen in Kraft; die Inflation verminderte den Mietertrag durch das Verbot der Preissteigerung. 1922 trat als politischer Kompromiss das Mietengesetz 1922 mit Einführung der "Friedenskrone" in Kraft; der Kündigungsschutz blieb aufrecht. Teilreformen in der 1. und 2. Republik ließen die Substanz des Mietrechts unangetastet. Erst das Mietrechtsgesetz 1981 brachte als grundlegende Änderung den Mietzins nach Ausstattungskategorie, bis dahin galt das Mietengesetz 1929, in weiterer Folge wurde das Richtwertgesetz (Bundesgesetzblatt 1993 / 800) in Gültigkeit gesetzt.  Es besteht trotz vielfacher Bemühungen Reformbedarf. Das zeigen Fehlbestände, leer stehender Wohnraum, Fehlbelag, krasse Benachteiligung neuer Wohnungssuchender und finanziell Schlechtergestellter.

Literatur: H. Würth, M. Zingher, P. Kovanyi,  Wohnrecht 2007, 2007;  M. Stampfer, Die Entwicklung des Mieterschutzes in Österreich, 1995; Wohnrechtliche Blätter (Wobl), monatlich 1987 ff.